5年前，大家驳回物业公司，第一反应都是房地产开发公司的附属，不仅业务能力无法自律，且往往要靠母公司器官移植保持运作。5年后，再行驳回物业公司，“低PE”和“新的利润增长点”已沦为它们新的标签。截至目前，港股主板上有数彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国六家内地物业公司顺利上海证券交易所上市。

其中，彩生活、中海物业、绿城服务，都就是指专门从事地产研发的母公司拆分而来。但它们目前的动态市盈率，却都近超强母公司。（动态市盈率为累计2018年2月2日收盘时的动态市盈率）资本市场这番反应，一方面是源自对内地房地产行业增长速度上升的预判，另一方面则是源自对物业行业中长期前景的寄予厚望。

当然，并不是所有的物业公司都能感动资本市场，取得低PE。低PE背后，除了要不会“讲故事”，还要能“梦想照进现实”。再行过几天，又有一家内房企的物业公司将要登岸港股——雅居乐集团旗下的雅生活，弹房君掠夺了几份研报资料，鸡鸡它的“故事包含”。

一、背景：“雅居乐物业”+“绿地物业”双品牌雅生活的业务开始于1993年，1997年公司正式成立，开始为雅居乐集团在广东中山的物管项目获取服务。2001年的时候雅生活沦为了国家第一批不具备一级资质证书的物业管理企业。预示着雅居乐集团的全国性布局，2006年雅生活也开始扩展全国版图，服务项目开始向西安、成都、南京、三亚等地覆盖面积。2015年起，雅生活开始外竣业务，也紧随时代的脚步，开始更好地在业务中运用互联网+技术，并于2016年上线了自律研发的雅管家APP、雅助手APP、雅商家APP和雅管家微信公众号，进而将线上资源和线下资源展开统合，搭起沦为以雅管家APP为核心的雅管家综合管理平台。

2017年，雅生活之后高歌猛进。6月时，雅生活以10亿元并购了绿地物业并引进了绿地集团沦为雅生活的战略投资者，为雅生活未来的业务发展获取了强有力的反对。

9月时，雅居乐发布公告，建议拆分物业板块——雅生活在香港联交所主板独立国家上市。今年1月29日，雅居乐公告旗下雅生活服务股份有限公司就建议拆分及全球发售刊登认购章程。根据涉及决定，雅生活月底1月29日至2月2日已完成全球IPO认购，并将于2月9日月在港交所上海证券交易所。二、定位：中高端物业管理公司归功于雅居乐集团地产项目的中高端定位，雅生活自正式成立以来，也仍然定位为以中高端物业管理服务居多的综合生活服务集团。

目前公司的业务主要分成三大板块：物业管理服务，业主电子货币服务以及非业主电子货币服务，基本已构成了覆盖面积物业管理仅有链条的一体化服务体系。而并购绿地之后，雅生活还将关上商用物业，特别是在是超高层商业的物业管理市场，将雅生活打导致商用及住宅物业管理的标杆品牌。此外，与其他物业公司显著有所不同的是，由于雅居乐集团的地产物业销售中，旅游地产占到了近20%，因此雅生活不仅是旅游地产管理专家，还是超大型物业管理领域的领跑者。

截至2017年9月30日，雅生活单个管理建筑面积多达百万平方米的项目有12个。基于旅游产业特点，雅生活为业主针对性地在销售、收楼、住进、渡假各阶段发售一体化社区电子货币服务业务。比如：销售阶段的置业泛舟；缴楼前的一对一特色购票收楼；收楼中的一站式验房服务和安稳托管地服务；收楼后的垦荒洗手、仓储开立和长短期出租运营服务；渡假阶段的当地特色旅游活动和长短期出租运营等。

三、体量：2020年管理面积平均2亿平米根据雅居乐集团的公告透露，截至2017年9月30日，雅生活在中国65个城市获取物业管理服务，在管总建筑面积大约为7620万平米，服务业主及住户逾一百万。2017年6月，雅生活与绿地集团相互大股东合作，绿地集团获得雅生活20%股份，沦为雅生活集团长年战略性股东，而雅生活也因此取得了更加多的物业管理项目——原绿地物业所管理的417万平米管理面积，其中还包括中国第一高楼武汉绿地中心等大型高端商业体。

而在未来2018-2022年的5年时间里，绿地将保证雅生活每年自绿地研发的物业中取得700万平米物业服务面积，还有300万平米物业服务面积的优先取得权。则五年的话，可获得3500-5000万平米的绿地项目的管理面积。盘点雅生活近3年的在管面积可以看见，雅生活的在管面积每年都维持着多达40%的同比增长速度。

2017年由于并购了绿地物业，管理面积增长速度堪称突破50%。按照这个增长速度，预计到2020年时，雅生活的物业管理面积将多达2亿平米。四、盈利能力：毛利净利增幅明显按雅生活招股书透露，从2014年到2016年，雅生活分别袭港营业收入8.26亿、9.34亿、12.45亿，年填充增长率超过22.8%。截至2017年9月30日，雅生活的收益为11.69亿元，同比快速增长减至34%。

这份收益中，业主电子货币服务为6500万，同比2016年快速增长了39.2%，而非业主的电子货币服务为2.06亿。在收益同比快速增长显著的同时，雅生活自2014年以来，也在大大减少人工成本，早已从2014年的52.7%降至了2017年前三季度的35.7%。

这也夹住了公司利润的提高——2017年前三季度，雅居乐的毛利超过了3.83亿，清净利率超过了17.2%。五、运营目标：A+H双股架构刚刚完结的全球IPO认购动作中，雅生活共计发售了3.33亿股股份。其中香港发售占到10%，国际发售占到90%，供合资格雅居乐股东申请人的优先发售还包括2783.53万股腾出股份。股价介于每股10.8港元至14.2港元，预计集资最少47.3亿元，市值平均166亿港元。

在港上市后，雅生活将通过选择性地谋求战略投资、并购及联盟机遇，扩展物业管理服务人组，预计集资扣除大约65%或25.89亿港元将用作选择性地做到战略投资及并购机会，以及更进一步发展战略联盟；当中大约45%或17.93亿港元将用作并购其他物业管理公司，大约10%或3.98亿港元将用作并购与集团不存在互补性的小区产品及服务公司，及大约10%或3.98亿港元将用作与业务合作伙伴联合投资物业管理产业基金。此外，雅生活继续执行董事兼任首席执行官刘德明还回应，雅生活登岸港交所，只是步入资本市场的起点，在适合的时机，雅生活未来将谋求在A股上市，打造出沦为“A+H”架构物业公司第一股，尤其是国内的物业市场十分大，在一些政府订购上，不会对国企或A股上市公司较为注目，登岸A股将为取得更加多，也为有所不同域领的投资者获取更好的自由选择。总结从几个基本点来看，雅生活登岸资本市场，已不具备了充足的名气与体量，也有明晰的发展目标，在物业行业仍然被视作“朝阳产业”的当前，登岸港股市场，之后装载“低PE”东风并难于。当然，一进资本市场，投资者最关心的，还有一点就是回报率。

据报，雅生活的股本回报率在2017年的三季度已超过了32%，且下降势头强稳。这一点，也沦为雅生活感动首批认筹者的最重要筹码——从早已已完成的认筹情况来看，国际价值型投资者大力股份，其国际部分更加袭港超额股份，反应理想。

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